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房屋交付的常见问题,你都知道吗

交付,是指将标的物或所有权凭证的占有移转给受让人的行为,交付是动产物权变动的公示方法,根据《物权法》规定,动产交付可分为现实交付与观念交付两种,观念交付又分为简易交付、指示交付和占有改定。实务中对于简单的一个动产交付行为,却存在很多争议,如指示交付中的“指示”和“交付”。

本文着重从实务的角度分析不动产中房屋的交付,区分买卖中住宅性房屋和租赁中商业性房屋交付的常见问题,虽然不涉及不动产物权变动,但是也是实务中不可或缺的一部分,完善房屋交付的程序性内容,防范风险的发生。

一、买卖中住宅性房屋的交付

(一)合同约定

住宅性房屋的交付最常见的就是商品房和二手房买卖。

1、商品房的交付

商品房买卖合同中一方主体为房地产开发企业,房屋必须具备一定交付的条件,如竣工验收合格等,否则买房人有理由拒收,根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房的交付、违约责任也有明确规定,一般来说关于交付的争议相对于二手房会好一些,如果出现房屋质量问题,当事人还可以向市场监管局(如房产监管部门)投诉。

2、二手房的交付

最常出现争议的应当是个人之间的二手房买卖,由于当事人法律常识、能力的限制,现实中出现的问题远远比立法者能预见到的多得多,因此,就需要律师协助双方在合同中明确约定二手房交付的相关条款,拘束交易双方的行为。例如:交付的时间、方式、需要交付的材料、风险转移、户口迁出,以及违约责任,且这种违约责任不仅限于一方延迟或者不交房,还存在于另一方不接受交付的情形。

实践中大多时候是卖房人因为种种原因迟延交房,或者交付行为有瑕疵,但也存在买房人个人原因拒绝接受房屋,给卖房人造成违约风险,因此,双方应在合同中明确约定以下内容:

(1)交付时间

交付时间的约定一般需要明确到具体哪一天,且该时间具备可操作性,卖房人能够彻底搬家,腾空房屋,如遇到有承租人的情形,也不违反买卖不破租赁原则,不影响作为第三人的承租人的权利,也就是说交付时间的要素为具体、可操作、不影响第三人的权益。

(2)交付方式

很多时候看到争议当事人的合同中对于交付方式只有一句话:“于X年X月X日交付”,这种交付方式非常不明确,邮寄钥匙也算交付,彻底检查房屋状况后,签订书面《房屋交接书》也算交付,如果没有明确交付的方式,出现问题,一方很难通过证据维护自己的权益。所以,在买卖合同中交付方式应当明确、具体,包含卖房人的附随义务(后文详述),房屋状态检查良好,再由双方签订《房屋交接书》,明确约定各项手续均完成后,才视为该房屋验收交接完成。

(3)户口迁出

实务中,买房人已经入住几年,卖房人的户口还在涉案房屋中的情形并不鲜见,因此在交付中明确约定户口迁出问题,很有必要。双方可以约定:卖房人应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。这也是房屋交付的重要部分。

(4)违约责任

曾经遇到过案件房屋交付之后出现了漏水、白蚁的情形,甚至是过户、入住后出卖人户口仍在房屋中,由于双方合同中没有约定该情形的违约责任,买房人只能自己承担维修的损失,对于户口问题也束手无策。因此,约定出现特殊情形出现的违约责任在交付中极为重要。

违约责任主要分为三大块,首先是关于交付中出现的质量问题(包含附随义务履行问题),质量问题分为显性和隐性,如漏水、损坏这些显性瑕疵应约定由卖房人维修至可入住状态,如卖房人不履行该义务,买房人可以自行维修后向卖房人主张实际损失,包括但不仅限于装修费、空置损失;另外,一些季节性、隐性的瑕疵如白蚁问题,交付的时候不一定能显现出来,需要卖房人在买卖合同中声明无瑕疵,如出现瑕疵则由卖房人承担损失。其次关于交付迟延(包含接收迟延),交付不是一方的义务,买房人也有按照交付时间和交付方式及时收房的义务,双方可以约定:逾期30日内卖房人应按日计算向买房人支付违约金,并于该房屋实际交付之日起3日内向买房人支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日,买房人有权发出书面退房通知,解除合同,买房人退房的,卖房人应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款,并支付违约金。买房人因个人原因拒绝接受交付,卖房人可以通过录音、录像,或者公证的方式记录情况,卖房人不承担违约责任。双方通过这样的明确约定,维护各自的利益。最后关于户口迁出问题,在约定前述户口迁出条款的同时,明确约定违约责任:如卖房人未按期将与房屋相关的户口迁出的,每逾期一日,卖房人应向买房人支付违约金。如逾期超过90日,买房人有权发出书面通知,解除合同,卖房人应收到解除通知之日起3日内退还买房人全部已付款,并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

(二)附随义务

除了交付房屋之外,附随义务也是相当重要的,因为房屋本身不能独立使用,需要相应的配套设施才能发挥作用,由其是在二手房交易中,因此,要明确以下几个问题:

1、房屋的装修合同与装修发票,保修卡是否已交接。

房租装修合同和装修发票以及保修卡对于日后房屋装修是否出现问题等都是重要的依据,所以买房人一定记得向卖房人索要这些凭证。

2、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接。

购买二手房的时候,买房人通常会注意检查房屋设备的新旧程度和是否已损坏。但往往忽视索要发票和保修卡。一旦日后出现问题需要修理的时候就造成了不必要的麻烦,特别是贵重的家用电器设备、设施等。因此,买房人需要索要发票以备后续维权。

3、房屋内的水电煤气、电话、宽带、有线电视等是否已办理过户手续。

涉及到过户的办理,虽然只是很小的问题,但是也先提前办理好相应手续,并且核查原房主是否已经结清所有的费用。

4、物业服务费、公共维修基金、取暖费是否已结清。

买卖双方应一同到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接,要注意询问物业人员看卖房人是否拖欠物业费及取暖费,及时结清费用。

5、所有钥匙及备份钥匙,包括各房间及信箱、单元门钥匙是否已交接。

钥匙的问题不可小觑,不仅包含防盗门的一把钥匙,还有其他房间、单元门、信箱等等,诚信是基础,交接是程序,但在此基础上也应当有意识地保护好财产安全,交接后能够及时更换的也做相应的处理。

最后做一个重要提醒,在双方当事人查验以上内容没有问题,并且房屋检查符合交付条件的同时,应当签署书面《房屋交接书》,将交接的内容、过程、存在的问题及处理,以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份,以备将来出现问题,留存书面证据,更好的解决,保护双方的利益。

二、租赁中商业性房屋的交付

与上文住宅性房屋归纳推理的分析方式不同,商业性房屋交付的问题将从笔者最近代理的一个房屋租赁合同纠纷案例出发,分析实务中出现的问题,同时给出应对措施。

W公司承租张某拥有所有权的营业楼(大厦)物业(以下简称涉案房屋),租赁期限至2015年3月31日止。双方合同约定:乙方(即W公司)在合同到期后,如不再续签,须将甲方(即张某)原在该物业的相关设备、设施移交给甲方,并保证其仍处在可运行状态。合同履行期限届满后,W公司未按期交付涉案房屋及可运行状态的配套设备、设施,张某多次发函沟通无果,于2015年8月10日诉至人民法院。

在这个案例中需要接受交付的是张某,W公司负有交付房屋的义务,由于涉案房屋不是普通的住宅性房屋,而是属于对外营业的商业性大厦,交付标的物需要不影响再次使用的功能,且交付的行为并非邮寄大楼钥匙这么简单,也并非一方操作即可完成,必须一方交付、另一方配合。

(一)交付流程

商业性房屋的交付行为包含了检查、维修、再检查、交付的动态过程,根据《消防法》第五十八条:“违反本法规定,有下列行为之一的,责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款:(五)众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求,擅自投入使用、营业的。”商业性房屋必须要通过消防验收合格才能投入使用,否则要受到行政处罚、停产停业。上述案例中,在2015年3月31日合同期限届满前合理期间,W公司为保护自己利益,应当致函张某,要求双方到场下对涉案房屋配套设备、设施等进行检查、维护,该函中应明确检查的时间,邀请检验机构对电梯、消防等特殊设备设施检验,同时声明对方未到场的责任承担。

在收到W公司函件后,如无特殊情况张某应配合第一次检查,双方对涉案房屋现场状况进行书面检查记载,检验机构对电梯等特殊设备、设施检验,根据国家质量监督检验检疫总局《电梯监督检验规程》第十六条:“完成检验工作后,检验机构必须在10个工作日内,根据原始记录中的数据和结果,填写并向受检单位出具检验报告。检验报告的内容、格式应符合本规程附录3的规定,结论页必须有检验、审核、批准的人员签字和检验机构检验专用章。”出具报告检验报告。

对第一次检查中出现的问题,W公司有义务根据检验机构的指示及时维修、整改,留存所有现场记录、检验报告、维修凭据等,必要的时候可以邀请公证部门对现状进行公证,防止可能发生的争议。如维修期超过合同约定租赁期限,双方应协商处理,对超出期限收取一定的房屋占用费(不同于租金)。维修结束后,再次致函张某,要求交付检查。

张某对现场检查符合合同约定条件后(如不符合合同约定应再次重复上一个步骤),签订《房屋交接清单》,对房屋整体、配套设备、设施交付情况做相应的记载,双方签字、盖章,才算实现商业性房屋的交付。

当然,对于是否符合合同约定的交付条件,双方肯定有不同的认识标准,不可否认的是该标准都会对自己有利,对对方不利,因此,才需要有专业的检验机构在场检验,如消防验收合格就出具消防验收合格证,对第三方检验机构的费用,也应当在合同中约定,减少争议的产生。

(二)“交付”与“撤场”的区别

在上述案例中,W公司抗辩其合同期满后已经撤场,房屋已经交付,之后的损失都是张某自己不接收房屋导致,因此,不承担违约责任。这里当属对“交付”和“撤场”概念的混淆。

交付的流程如上所述,是很复杂的,涉及的是两方的权利、义务,甚至需要第三方检验机构在场,如仅仅撤场就属于不适当交付,再深入一点考虑,W公司不仅撤场,还将涉案房屋钥匙通过EMS快递给张某,是否属于交付?答案当然是否定的,如果这样就属于交付,涉案房屋中设备、设施完全不符合可运行的条件,只有两种后果一个是张某自行维修后投入使用再营业,因维修产生巨大损失,由于已经交付无法主张该损失,即便张某有诉权,可以向W公司主张损失,也耗时耗力,往往是两败俱伤的结局;另一种则是张某直接投入使用再营业,因违反《消防法》的规定,将会受到行政处罚,再行向W公司主张损失。无论是哪一种后果,对双方并没有任何好处。

这就是“撤场”与“交付”的区别,为维护双方的权益,一定要通过第三方检验的方式,签订《房屋交接清单》的方式实现交付行为。

(三)违约责任

由于交付是需要双方配合完成的,交付的违约责任区分两个主体,一个是W公司不适当交付的违约责任,发生延期交付、交付涉案房屋不适当,其要承担的损失包含房屋占用费,每逾期一天就要承担一天的房屋占用费;如未正常交付的情形下,张某自行维修的费用,也应作为实际损失由W公司承担(包含维修期间的空置费)。另一个是张某拒收房屋需要承担的违约责任,正常情况下W公司发函要求双方在场检查、维护、交付,张某不到场的情况下当属违约,W公司可以在公证机关在场的情况下检查,按照检验机构要求检验后公证交付,由张某承担所有费用。

综上所述,不论在商品房、二手房买卖中,还是租赁商业性房屋的过程中都会存在交付的问题,律师需要帮助当事人更好的订立合同、履行合同、预防风险,使交付行为更加顺畅,节约金钱、时间、资源成本;即便交付后产生纠纷,也留有证据,有备无患。

 

来源:莫燕雯  无讼阅读

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日期:2017-10-12
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