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       二手房贷款的两处隐患,90%中介不会主动说!正文
二手房贷款的两处隐患,90%中介不会主动说!
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作者/杨文战律师 转载自公众号:实用法律知识


概要:购买二手房时,贷款条款中有两个“坑”!一个针对卖家,一个针对买家!如果签约时没注意,贷款稍有不顺,就可能引发纠纷!

        购买二手房,很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定,有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义,中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如果贷款顺利它们就很老实,可一旦贷款因各种原因出现问题,买卖双方就可能发生纠纷,这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑!
“当初不是这么说的!”、“我之前根本就没看到这个条款!”类似这样的话,杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是,打官司肯定要看证据,双方签字的合同,就是双方权利义务的依据,“没注意”可不是免责条件! 
这两个坑很“公平”,一个给买家,一个给卖家!到底是什么样的坑呢?下文杨律师详细分说。


1、对贷款次数及办理时间如果没限制,坑卖方!
所有卖方都是希望尽快拿到全部房款的,尤其是那些改善需求的人,卖房的同时还在买房,急着卖了房去交购房款,就更是如此。
但是,要知道一个常识:贷款申请银行是可能不批的,这个不批的原因可能有很多:买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有,很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。
有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准,就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。每多做一次贷款申请,获取贷款的时间显然就要延后一段!
那么买家向一家银行申请贷款被拒,有没有权利再向其银行申请贷款?如果又被拒,有没有权利再转向其它银行申请?到底可以申请多少次?
这几个问题很多人在签约时根本就没想过,如果买家贷款很顺利自然也没问题,但一旦买家向第一家银行申请贷款被拒,再向第二家申请时卖家可能就不愿意了!
双方发生纠纷怎么办?看合同!
合同会怎么约定呢?这个并没有法定标准,但如果签约时没有特别要求,中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的,很可能会约定“向一家银行申请不成,再向另一家申请,直到贷款批准为止”。
也就是说,理论上讲,买家申请贷款一次不成,可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款,那么长的时间有几个卖家能愿意?!
但不愿意又怎么样?你合同里约定了可以多次贷款,没有任何限制,这时如果不配合贷款或者提出毁约,卖家是要承担违约责任的。发生这种情况,买家要么捏着鼻子认了,要么不配合贷款引起双方纠纷!
杨文战律师经常能碰到有卖家因一次贷款不成,又急于用款想解约的情况,拿过来合同一看就是这样的条款。(律师微信 lawyerywz)这时卖方可能大声喊冤:“当初没告诉我贷款要这么长时间!还说很快就能办好!而且我确实急用钱呀!”杨律师只能告诉他,你说的“很快办好”的这些说法,书面合同是没有的。
那么,卖家怎么防止发生这种事儿呢?
很简单:如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待,最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制,比如“贷款最多不超过两次”,再比如“某年某月某日前卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况,就能按合同设定的条款要求处理了。

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2、对不能取得贷款怎么办没约定,坑买方! 
前面说过了,贷款可能会因为各种原因而不获批准,有时换家银行申请就批了,但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合挑不出毛病来,这事儿就轮到买家解决了!
如果根本就无法获得贷款审批了,或者因为各种原因银行不能足额批贷,那么买方有无能力自行支付余款?很多买方可能在签约时就没想过这种可能,但杨律师要告诉大家,这种可能确实是时常发生的!
有些买方这时会这么想:“是银行不批贷款,不是我不想买,这就不能算我违约了。所以,亲爱的卖家,咱们解除合同吧,请退钱给我!”
甚至杨律师还碰到过一个更奇葩的买家,明明是自己信用原因贷不了款,也不肯自筹款项支付余款。卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任,想解约后赶紧另卖。但这位买家竟然不同意,说“房价上涨了你另卖肯定赚钱,你得分我点儿,我才同意跟你解约。”最后闹到法院,被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷,能怪我吗?凭什么让我承担责任?”
通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道,对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款,买方都有义务付款。
而且事先如果没有特殊协商和约定,在二手房买卖书面合同或补充协议中,通常会约定如果贷款不成,买方有义务自筹款项支付余款。
而这一点,很多买方在签约时根本就没看到,或者虽然看到了,但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。
一旦贷款出了问题,买方才会重视此事,如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款,就面临窘境了。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。 
这时如果房价在上涨,卖家又不是很难说话,也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任,或者房价下跌呢?买家就难受了!
未料胜先料败,杨文战律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。
买家怎么防范这个风险呢?
买家如果确认自己只能通过贷款购房,绝对不能自筹款项,最好在签订合同时,要求加一个解除条款。明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同,并约定不承担责任解约,或约定以比较低的代价作为解除条件。”
如果担心银行只批部分贷款额度时,不能自筹款项补足房款怎么办?在前面那句话的“贷款”前面加两个字,约定为“足额贷款”就可以了。
比加最近北京9.30新政调整了贷款政策,如果合同里有这样的条款,就可以直接解决问题而不至于引发争议了。 

      上面的解决方案,其实往往就是一句话的事儿!你了解这个知识,加一句话,就避免了将来可能的纠纷。不了解这个知识,没作预防,贷款顺利就算运气好,一旦出现意外,就可能引发纠纷!


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日期:2016-10-14
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